かし保険全般に関するご質問

「信頼できる販売事業者」の明確な基準はありませんが、次の点を確認することで、一定の条件を満たす事業者であることは判断できます。

【宅建業者の自社売買の場合】

（1）既存住宅売買のかし保険（宅建業者販売タイプ）の登録事業者であること

既存住宅売買のかし保険（宅建業者販売タイプ）とは、国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する中古住宅向けの保険です。
その保険を利用するための事業者登録にあたり各保険法人は一定の条件を設けています。

【個人間（仲介）の売買の場合】

（2）既存住宅販売のかし保険（個人間売買タイプ）に加入している（する予定である）こと、あるいは、既存かし保険などの保証制度を紹介してくれる事業者であること。

売主が個人で宅建業者が媒介（仲介）する場合、契約によって瑕疵担保責任保険期間や保証の内容が決まりますが、非常に短期であったり責任を負わないという契約も有効です。また、仲介する宅建業者には法律上、瑕疵担保責任はありません。
既存住宅販売のかし保険(個人間売買タイプ)は、保険法人に登録した検査会社が、検査したうえで保険に加入します。この保険を利用するための事業者登録にあたり、各保険法人は一定の条件を設けていますし、売主以外の第三者による保証つきの検査を受けているといえます。

中古住宅の売買には様々な法律が関係しています。代表的なものとしては、以下のものがあります。

①民法・特定商取引法

売買契約に関する法律

②消費者契約法

事業者の不適切な行為により結ばれた契約の取り消しや消費者の利益を不当に害する契約条項の無効を定めている法律

③区分所有法

マンションの法律関係を規律した法律

④住宅品質確保促進法・住宅瑕疵担保履行法

特に新築住宅について、瑕疵担保期間（保証期間）や事業者倒産時の救済策などを定めた法律です。リフォーム瑕疵保険は、住宅瑕疵担保履行法に基づく保険です。

⑤宅建業法

宅地・建物の取引に関する必要な規則について定めた法律です。
売主が宅建業者である場合、宅建業法で売主に２年間の瑕疵担保責任（保証）が義務付けられています。
一方、売主が個人で宅建業者が仲介する場合には、瑕疵担保責任期間（保証期間）を契約で定めることができ、瑕疵担保責任を負わないとすることも出来ます。

中古住宅を取得する場合の税制優遇措置には次のものがあります。

（1）新耐震基準を満たす住宅を取得する場合

①住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（住宅ローン減税）

②直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置等

③既存住宅の所有権移転登記および抵当権設定登記に係る登録免許税の軽減措置

④既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

⑤既存住宅の用に供する土地に係る不動産取得税の減額措置

ただし、取得する住宅が取得時点で築20年を超えるもの（非耐火建築物である場合、耐火建築物である場合は築25年超、④および⑤については昭和56年12月31日以前に新築された住宅）である場合は、取得時点で当該住宅が耐震基準を満たしていることが要件で、かつそのことを証する耐震基準適合証明書の取得や、既存住宅売買かし保険への加入が必要となります。

取得時点では新耐震基準等を満たさない住宅を取得し、引渡後のリフォーム工事で新耐震基準を満たす場合でも、①、②および③の税制優遇措置を受けることができます。
ただし、税の証明書類の取得が必須となる点と、新耐震基準を満たす時期について、税制優遇措置ごとに期限が定められている点に注意が必要です。

住宅についての相談を受けている（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターが公表している統計資料や中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料によれば、以下のようなものが見られました。

（1）中古住宅の不具合事象

①雨漏り……18.4％

②漏水（排水管などからの水漏れ等）……9.7％

③ひび割れ……8.6％

④はがれ……5.5％

⑤よごれ、傾斜、腐食・腐朽……それぞれ5.3％

（2）中古住宅を購入してよくなかった点

①リフォーム費用が意外と高くついた……36.1%

②住宅設備が古い……24.7%

③住んでみて欠陥がわかった……20.3％

④耐震性能が心配……20.3％

お困りの場合には（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談することをお勧めします。

契約約款の中で瑕疵担保責任（保証）の内容がどのようになっているかよく確認してください。
新築住宅であれば、住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古住宅には同法の適用がなく、原則として現状有姿として瑕疵担保責任期間は極めて短いことが通常です。

新築住宅であれば、住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古住宅には同法の適用がありません。宅地建物取引業者が自ら売主となっている場合は宅地建物取引業法により2年以上の瑕疵担保責任期間が義務付けられていますが、個人が売り主（宅地建物取引業者による「媒介」）となる場合、長くて数か月、物件によっては保証無しということもあります。
なお、既存住宅売買かし保険（中古住宅の住宅かし保険）が利用されている場合であれば、瑕疵担保責任期間は最長5年間となっていますので、保険利用の有無をご確認されることをおすすめします。

中古住宅の売買については、最低2年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。
ただし、万が一販売業者が倒産してしまった場合には保証を受けることが出来なくなります。
住宅瑕疵担保責任保険法人の瑕疵保険に加入している場合は、販売業者が倒産しても保証を受けることが出来ます。
そのため、中古住宅の販売事業者の保証が付いていたとしても瑕疵保険に加入していればさらに安心です。

中古住宅の購入時に建築士等の現場でインスペクション（検査）を受ける事は、安心して中古住宅を購入する一つの方法です。しかしながら、インスペクションの回数や精度には限界があるため、検査と保証を同時に受けられる瑕疵保険に加入している住宅を購入することをお勧めします。